Heredar una casa entre hermanos: repartirla, venderla o quedársela

Cuando varios hermanos heredan una casa, la vivienda queda en proindiviso: todos son dueños de una cuota, ninguno de una habitación concreta. Ningún heredero está obligado a aguantar esa situación. El artículo 400 del Código Civil permite pedir la división en cualquier momento, y el artículo 1965 añade que esa acción no prescribe nunca.

Qué significa que la casa es «de los tres»

Los hermanos no reciben una parte física de la vivienda, sino una cuota ideal: un tercio del valor de toda la casa, no la planta de arriba ni el pajar. Mientras no se reparte, esa titularidad conjunta se llama comunidad hereditaria; una vez adjudicada la casa a varios en común, proindiviso.

El artículo 399 del Código Civil da a cada condueño la plena propiedad de su parte: puede venderla, cederla o hipotecarla sin permiso de sus hermanos. Lo que no puede es vender la casa entera. Y el artículo 395 obliga a todos a contribuir a los gastos de conservación, con una única salida: renunciar a su parte en el dominio.

Por qué el proindiviso es una situación inestable

Funciona mientras nadie necesita el dinero y nadie discute. En cuanto ocurre una de las dos cosas, la situación empieza a generar problemas.

• Para vender hace falta unanimidad. Basta que uno de cuatro se niegue. Los acuerdos de la mayoría, según el artículo 398 del Código Civil, sirven para administrar la cosa común (alquilarla, arreglar el tejado), no para disponer del pleno dominio. Y esa mayoría se cuenta por cuotas, no por cabezas: el propio artículo precisa que «no habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses». Con cuotas desiguales el resultado cambia.
• Un hermano puede vender su cuota a un extraño. El artículo 399 se lo permite, y hay empresas dedicadas a comprar cuotas indivisas: entran en la comunidad y fuerzan la división judicial.
• Los gastos siguen corriendo. IBI, seguro, derramas y deterioro: una casa vacía en la Ribera del Duero pierde valor cada invierno.

El reloj fiscal tampoco se detiene porque los hermanos discutan: el Impuesto sobre Sucesiones corre desde el fallecimiento, se haya repartido o no, y la única forma de ganar tiempo es pedir la prórroga dentro de la ventana que marca el reglamento, como explicamos en la guía sobre el plazo y la prórroga del Impuesto sobre Sucesiones. Si el conflicto ya está instalado, conviene ver cómo se abordan los conflictos en el reparto entre hermanos.

Nadie está obligado a permanecer en la indivisión

Es la regla que cambia el equilibrio de la negociación, y el Código Civil la formula en varios preceptos distintos:

• Artículo 400: «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común». Solo admite pacto de indivisión de hasta diez años, prorrogable por nueva convención.
• Artículo 1051: ningún coheredero puede ser obligado a permanecer en la indivisión, salvo prohibición expresa del testador.
• Artículo 1965: esa acción no prescribe entre coherederos ni condueños, hayan pasado quince años desde el fallecimiento o treinta.

¿Y si la casa no se puede partir en tres? El artículo 404 lo resuelve: si la cosa es esencialmente indivisible y los condueños no acuerdan adjudicársela a uno indemnizando a los demás, se vende y se reparte el precio. El artículo 1062, propio de herencias, es más contundente: puede adjudicarse a uno pagando a los otros el exceso en dinero, pero basta que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños, para que así se haga. Es decir, siempre existe una salida forzosa, aunque sea la que menos conviene a todos los hermanos.

Las salidas reales

1. Extinción de condominio: uno se queda la casa y paga a los demás

La vía más frecuente y la más barata en impuestos. Un hermano se adjudica el pleno dominio y compensa a los otros en metálico, en escritura pública. Exige acuerdo sobre quién se queda la casa y en cuánto se valora.

2. Venta conjunta a un tercero

Todos firman y se reparten el precio según su cuota. Exige unanimidad y un comprador: en pueblos pequeños de Burgos, encontrarlo puede llevar años.

3. Compensar con otros bienes de la herencia

Si el caudal incluye más de un inmueble (la vivienda de Aranda, la casa del pueblo, unas parcelas), se adjudica la casa a uno y bienes equivalentes a los demás, sin que salga dinero. Se documenta en el cuaderno particional con el que se reparte la herencia.

4. División judicial y subasta

Sin acuerdo, cualquiera puede acudir al juzgado: si la herencia entera está sin repartir, por la partición judicial de la herencia de la Ley de Enjuiciamiento Civil; si la casa ya está en proindiviso, por la acción de división de cosa común. Si nadie asume el bien, se acaba en subasta, a un precio que suele quedar por debajo del de mercado.

Salida	Acuerdo necesario	Impuesto del adjudicatario	Plazo orientativo
Extinción de condominio	Unanimidad	AJD, cuota gradual	Semanas
Compra de una cuota sin extinguir la comunidad	Comprador y vendedor	TPO	Semanas
Venta conjunta a un tercero	Unanimidad	Ninguno: paga el comprador	Según mercado
Compensación con otros bienes	Unanimidad	Ninguno si no hay exceso	Semanas
División judicial y subasta	Ninguno: basta uno	Según adjudicación	Años

El coste fiscal de cada salida: aquí está el dinero

Dos operaciones que terminan igual, con un hermano quedándose la casa, cuestan cifras muy distintas según cómo se documenten, y la diferencia la marca la propia ley del impuesto.

El artículo 7.2.B del texto refundido del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993) sujeta como transmisiones patrimoniales onerosas los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a los artículos 821, 829, 1056 (segundo) y 1062 (primero) del Código Civil. Si el exceso nace de adjudicar una cosa indivisible compensando a los demás en dinero, no hay transmisión onerosa que gravar: la escritura tributa por la cuota gradual de actos jurídicos documentados del artículo 31.2.

Sobre la base de ese AJD hubo pleito durante años. La STS 377/2019, de 20 de marzo (rec. 3172/2017), ECLI:ES:TS:2019:966, que reitera la STS 1484/2018, de 9 de octubre (rec. 4625/2017), declara que la base imponible es la parte del valor del inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece, no el valor total. La Administración pretendía liquidar sobre el 100 % y perdió.

Ejemplo. Casa de 150.000 €, tres hermanos al tercio. Uno se la queda y paga 50.000 € a cada uno de los otros. La base es la misma en ambas vías, los dos tercios que cambian de manos, pero el concepto tributario no:

Concepto	Documento	Base	Tipo en Castilla y León	Cuota
Compraventa de las dos cuotas	Escritura de compraventa	100.000 €	8 % de TPO (art. 24.1.a D. Leg. 1/2013)	8.000 €
Extinción de condominio	Disolución de comunidad, art. 1062 CC	100.000 €	1,5 % de AJD (art. 24.2 D. Leg. 1/2013)	1.500 €

Aviso sobre los tipos. Los tipos de este impuesto son autonómicos: el artículo 11.1.a del texto refundido estatal solo aplica su 6 % supletorio si la comunidad no ha aprobado el suyo, y Castilla y León sí lo ha hecho. En Castilla y León los tipos generales son el 8 % en transmisiones patrimoniales onerosas sobre inmuebles y el 1,5 % en actos jurídicos documentados (art. 24 del Decreto Legislativo 1/2013), de modo que este mismo ejemplo arroja 8.000 € frente a 1.500 €. Conviene no trasladar aquí las proporciones que se leen en artículos redactados sobre los tipos estatales: la diferencia entre una vía y otra sigue siendo grande, pero no es la misma. La propia norma prevé tipos distintos en supuestos tasados: el tramo de base que supera los 250.000 € tributa al 10 %, y hay tipos reducidos para vivienda habitual en determinados casos (familia numerosa, discapacidad, adquirentes menores de 36 años, vivienda protegida). Antes de firmar hay que comprobar qué tipo corresponde a ese caso concreto y en esa fecha.

Hay advertencias que salen caras si se ignoran:

1. La compensación debe ser en dinero. Si se paga con otros bienes, deja de encajar en el artículo 1062 y puede tributar como permuta.
2. La extinción tiene que ser total. El criterio mayoritario del Tribunal Supremo, que no es pacífico y ha ido acompañado de votos particulares, es que la extinción parcial subjetiva, aquella en la que se reducen los comuneros pero la comunidad subsiste (de tres hermanos sale uno y quedan dos), tributa por transmisiones patrimoniales onerosas y el ahorro se pierde entero. Distinto es el caso de la extinción parcial objetiva, en la que el bien se adjudica a uno y la comunidad sobre él desaparece. La distinción la desarrolla la STS 1786/2020, de 17 de diciembre (rec. 546/2019), ECLI:ES:TS:2020:4367.
3. Si nadie compensa a nadie, hay donación. Adjudicar la casa a un hermano sin pagar a los otros no es un reparto, y Hacienda lo liquida como donación.

Queda además la plusvalía municipal, que se devenga por la transmisión hereditaria y conviene calcular antes de firmar.

Si un hermano vende su cuota a un extraño: el retracto

Que el artículo 399 permita vender la cuota no deja a los demás hermanos sin defensa. El Código Civil les da un derecho de adquisición preferente que, bien usado, deshace la operación.

Retracto de comuneros: artículo 1522 del Código Civil

El artículo 1521 define el retracto legal como el derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. Y el artículo 1522 lo concede expresamente al condueño: puede usar del retracto cuando se enajena a un extraño la parte de todos los demás condueños o la de alguno de ellos. En términos prácticos, si un hermano vende su tercio a una empresa de compra de proindivisos, los otros dos pueden ocupar el puesto del comprador pagando el mismo precio y quedarse con esa cuota. Si quieren retraer varios, el mismo artículo 1522 les obliga a hacerlo a prorrata de la porción que cada uno tenga en la cosa común.

El plazo es muy corto y es la trampa habitual. El artículo 1524 dispone que el retracto legal no puede ejercitarse sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción de la venta en el Registro y, en su defecto, desde que el retrayente tuvo conocimiento de ella. Son nueve días, no nueve semanas ni nueve meses, de modo que quien recibe la noticia de que un hermano ha vendido y decide pensárselo un mes ha perdido ya el derecho. El mismo artículo añade que el retracto de comuneros excluye el de colindantes, lo que importa cuando lo vendido es una parcela rústica.

Antes de repartir la herencia la vía es otra: artículo 1067

Conviene no confundir dos momentos. Mientras la herencia sigue sin partir, lo que un heredero puede vender no es la cuota sobre la casa, sino su derecho hereditario entero. Para ese supuesto el artículo 1067 prevé un retracto propio: si un heredero vende a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, cualquiera de los coherederos puede subrogarse en lugar del comprador reembolsándole el precio, siempre que lo haga en el plazo de un mes desde que se le hace saber. Es el mismo mecanismo con otro plazo y otro objeto, y por eso la primera pregunta al recibir la noticia de una venta es si la herencia estaba ya repartida o no.

En ambos casos la respuesta se juega en días, así que la comunicación de la venta conviene guardarla con su fecha: es la prueba de cuándo empezó a correr el plazo.

Qué pasa si la casa tiene hipoteca

La deuda no desaparece con el fallecimiento: se hereda con el inmueble. Quien acepta la herencia pura y simplemente responde del préstamo, y no solo con la casa. Conviene antes conocer las opciones ante una herencia con deudas.

El punto que más disgustos genera es este: cuando un hermano se queda la casa con la hipoteca viva, firmar la escritura de extinción de condominio no libera automáticamente a los demás frente al banco. El artículo 118 de la Ley Hipotecaria es claro: el transmitente queda desligado de la obligación personal garantizada solo si el acreedor presta su consentimiento expreso o tácito. Sin él, el hermano que se marchó sigue siendo deudor personal aunque ya no sea propietario de nada.

Hay que negociar con la entidad, en paralelo a la escritura, una novación que libere a los codeudores salientes. Si el banco no acepta porque quien se queda no acredita solvencia suficiente él solo, la operación se convierte en una trampa: lo correcto es condicionar la firma a esa liberación.

Qué pasa si uno de los hermanos vive en la casa

El escenario más tenso: un hermano se quedó cuidando a los padres y sigue en la vivienda, mientras los demás ni ven dinero ni pueden usarla. Antes de reclamar nada hay que identificar a qué título ocupa, porque la respuesta cambia por completo.

• El cónyuge viudo con usufructo. Si conserva el usufructo del cónyuge viudo sobre la vivienda, los hijos son nudos propietarios y no pueden desalojarlo ni vender el pleno dominio sin él. No hay abuso: hay un derecho.
• Un hermano copropietario que ocupa en exclusiva. Puede usar la cosa común, pero no excluir a los demás, que pueden reclamar una compensación por ese uso exclusivo y pedir la división, porque la ocupación prolongada no genera por sí sola ningún derecho sobre la cuota de los demás.
• Un ocupante sin título, como la pareja de un heredero o un inquilino con el contrato terminado. La vía es distinta y más rápida.

Quien ocupa debe saber que el tiempo no juega a su favor; quien está fuera, que reclamar no obliga a echar a nadie a la calle. Lo habitual es que el ocupante acabe comprando las cuotas de los demás con una hipoteca sobre la casa.

El patrimonio típico de la Ribera del Duero

En la comarca la herencia rara vez es solo un piso: suele haber casa del pueblo, parcelas de labor, quizá una bodega subterránea y, con frecuencia, viñedo. Esa variedad facilita el reparto sin dinero, porque se compensa una casa con tierras. Pero las fincas rústicas tienen reglas propias (unidad mínima de cultivo, derechos de plantación, arrendamientos históricos) que impiden trocearlas. Cuando hay viñedos en la Ribera del Duero, el valor está en la explotación entera.

Cómo hacerlo bien, paso a paso

1. Cerrar quién hereda y en qué proporción, por testamento o declaración de herederos: el orden completo, en qué hacer tras el fallecimiento de un familiar.
2. Inventariar: nota simple de cada finca, referencia catastral, saldos y cargas.
3. Fijar el valor con el criterio que impone la ley: la base del Impuesto sobre Sucesiones es el valor de referencia de Catastro, o el declarado si resulta superior (art. 9.3 de la Ley 29/1987). La tasación sirve para negociar el reparto entre hermanos, no para sustituir esa base.
4. Decidir la salida antes de hablar de cifras y, si hay hipoteca, negociar con el banco antes de la escritura.
5. Calcular el coste fiscal de cada opción: Sucesiones, AJD o TPO y plusvalía municipal, sin olvidar las partidas de notaría, registro y certificados que detallamos en cuánto cuesta tramitar una herencia en Castilla y León.
6. Firmar la escritura correcta: que diga «extinción de condominio» cuando lo es, y no «compraventa», porque la calificación del negocio en la escritura es la que determina el impuesto aplicable.
7. Inscribir en el Registro de la Propiedad y liquidar dentro de plazo.

Dónde encaja un despacho

Lo jurídico y lo fiscal son aquí inseparables: la escritura determina el impuesto, y el impuesto condiciona si el acuerdo es viable. En HARO Abogados y Economistas el mismo equipo resuelve las dos caras del asunto, de modo que el reparto se diseña con la factura fiscal ya calculada y no al revés.

Si está en esta situación, le pedimos que traiga a la primera cita lo que tenga a mano: el certificado de defunción y el de últimas voluntades, el testamento o el acta de declaración de herederos, la nota simple de la vivienda y de las demás fincas, el último recibo del IBI y, si hay préstamo hipotecario vivo, la escritura y el saldo pendiente. Con eso podemos decirle qué salidas están abiertas en su caso, qué coste aproximado tiene cada una, si el reloj del Impuesto sobre Sucesiones aún admite pedir la prórroga y qué hay que negociar con el banco antes de firmar nada. En una primera conversación podemos orientarle sobre si el asunto tiene recorrido ante notario o va a requerir la vía judicial; lo que no le vamos a garantizar es un plazo de cierre que depende de la voluntad de sus hermanos.

Puede consultar nuestra área de derecho de sucesiones o llamarnos al 947 511 692. Estamos en la calle Barrionuevo, 9, bajo, de Aranda de Duero (Burgos), y también atendemos desde Valladolid y Madrid.

Artículo redactado por Álvaro Haro Velasco, abogado colegiado n.º 136.669 del Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid (ICAM), socio de HARO Abogados y Economistas (Aranda de Duero, Burgos). Su contenido tiene finalidad informativa y no sustituye al asesoramiento jurídico sobre un caso concreto.

Preguntas frecuentes

¿Puede un hermano obligar a vender la casa heredada?

Sí, y no necesita el permiso de los demás. El artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cada uno puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. Si la vivienda es indivisible y nadie se la adjudica compensando a los otros en dinero, el artículo 1062 permite que baste la petición de un solo heredero para que se venda en pública subasta, con admisión de licitadores extraños. Antes de llegar ahí conviene saber que la subasta suele ser la peor salida económica para todos: el precio de adjudicación queda con frecuencia por debajo del valor de mercado y los gastos del procedimiento los soporta el caudal. Por eso la posibilidad de instar la división funciona sobre todo como palanca para negociar una extinción de condominio ordenada ante notario.

¿Cuánto se paga de impuestos si me quedo la casa y compenso a mis hermanos?

Depende de cómo se documente la operación. Si se instrumenta como extinción de condominio con compensación en metálico al amparo del artículo 1062 del Código Civil, el artículo 7.2.B del Real Decreto Legislativo 1/1993 excluye ese exceso de adjudicación del impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas, y la escritura tributa por la cuota gradual de actos jurídicos documentados del artículo 31.2. Si en cambio se firma como compraventa de las cuotas de sus hermanos, se paga transmisiones patrimoniales, cuyo tipo es varias veces superior. La base imponible del documentado, según la sentencia del Tribunal Supremo 377/2019, de 20 de marzo, es únicamente la parte del valor del inmueble correspondiente a los comuneros que salen, no el valor total. Los tipos los fija Castilla y León: el texto refundido autonómico aplica un tipo general del 8 % en transmisiones patrimoniales onerosas de inmuebles y del 1,5 % en actos jurídicos documentados, con tipos incrementados y reducidos en supuestos tasados, así que la cifra final debe calcularse con la normativa autonómica vigente en la fecha de la firma.

Si me quedo la casa con la hipoteca, ¿quedan liberados mis hermanos?

No de forma automática, y este es uno de los errores más caros que vemos. El artículo 118 de la Ley Hipotecaria dispone que el transmitente queda desligado de la obligación personal garantizada con la hipoteca solo si el acreedor presta su consentimiento expreso o tácito. Traducido: aunque sus hermanos firmen ante notario que dejan de ser propietarios, si el banco no los libera siguen siendo deudores del préstamo y responden con su propio patrimonio en caso de impago. La solución es negociar con la entidad, antes de firmar la escritura, una novación que sustituya la posición deudora y libere a los salientes. El banco solo aceptará si quien se queda la vivienda acredita solvencia suficiente por sí solo. Si no la acepta, hay que replantear la operación o buscar financiación externa que cancele el préstamo original.

Mi hermano vive en la casa heredada y no quiere salir. ¿Qué puedo hacer?

Que ocupe la vivienda no le da ningún derecho a quedársela ni le permite bloquear el reparto indefinidamente. El artículo 1965 del Código Civil establece que la acción para pedir la partición de la herencia o la división de la cosa común no prescribe entre coherederos ni condueños, así que el paso del tiempo no consolida su posición. Como copropietario puede usar el bien, pero no excluir a los demás, y los otros hermanos pueden reclamar una compensación por ese uso exclusivo además de instar la división. Distinto es el caso del cónyuge viudo con usufructo, que sí tiene un derecho propio a ocupar la vivienda y no puede ser desalojado. En la práctica, la salida habitual no es el desalojo sino que el ocupante adquiera las cuotas de sus hermanos, con frecuencia mediante una hipoteca sobre la propia casa.

Un hermano ha vendido su parte de la casa a un desconocido. ¿Puedo recuperarla?

Puede, mediante el derecho de retracto, pero hay que actuar en días. El artículo 1522 del Código Civil permite al copropietario de una cosa común usar del retracto cuando se enajena a un extraño la parte de todos los demás condueños o la de alguno de ellos, y el artículo 1521 precisa en qué consiste: subrogarse en lugar del comprador con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, es decir, pagando el mismo precio. Si varios copropietarios quieren retraer, solo pueden hacerlo a prorrata de la porción que cada uno tenga. El plazo es el punto crítico: el artículo 1524 dispone que el retracto legal no puede ejercitarse sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción de la venta en el Registro o, en su defecto, desde que se tuvo conocimiento de ella. Si la herencia todavía no estaba repartida y lo vendido fue el derecho hereditario, la vía es el artículo 1067, con un plazo de un mes desde que se comunica la venta.

¿Se puede heredar una casa que no está escriturada a nombre del fallecido?

Se puede heredar, pero no se puede inscribir ni vender hasta regularizar la titularidad, y esto es muy frecuente en las casas antiguas de los pueblos de la Ribera del Duero. Lo habitual es que el inmueble figure todavía a nombre de un abuelo o un bisabuelo porque en su día no se hizo la partición, o que exista solo en Catastro sin haber accedido nunca al Registro de la Propiedad. La solución pasa por encadenar las herencias pendientes hasta llegar al titular registral, o por acudir a los expedientes previstos para inmatricular fincas y reanudar el tracto sucesivo interrumpido. Es un trámite documental y lento, no un pleito, pero conviene abordarlo antes de negociar el reparto entre hermanos: sin título inscrito ningún comprador cierra la compra y ninguna entidad concede hipoteca sobre la vivienda.